10月份的房地产行情，本号在月初字据克而瑞走漏的数据，第一技巧作念出了分析开云体育，得出了四点论断：

第一，10月份一线楼市真实很火热。

第二，二线个别城市火热，大多数城市推崇平平。

第三，天下全体成交仍在底部。

第四，这一轮救市效应在10月底就在走弱。

11月15日国度统计局公布的官方数据，再一次佐证了这四点论断。

01

房价，下降已经主流

国度统计局走漏的70个大中城市新址与二手房价钱数据显露：10月份个别城市房价扭转了下降场所，但全体下降趋势莫得编削。

全体方面，10月份，一线城市新建商品住宅销售价钱环比下降0.2%；二线城市新建商品住宅销售价钱环比下降0.5%；三线城市新建商品住宅销售价钱环比下降0.5%。

更能响应阛阓价钱变化的二手房，10月份一线城市上升0.4%，为近13个月以来初次转涨；二线城市环比下降0.4%；三线城市环比下降0.6%。

相较于9月份，天然跌幅收窄，但仍鄙人跌。

一线城市二手房价钱扭转了下降态势，出现了上升。

这是料想之中的事情，毕竟10月份的行情是属于一线城市的狂欢，而二三线城市则继续下降。

这也适当上头四点论断中的第一条、第二条和第三条。

具体来看，10月份70个城市中新址环比上升的城市有7个，按涨幅大小按次是上海、太原、厦门、平顶山、桂林、沈阳、深圳。

10月份70个城市二手房环比，编削了以往全线下降的情况，有8个城市上升，分手是北京、杭州、深圳、重庆、成都、上海、厦门、武汉。

制图：城市财经；数据：国度统计局

上海、厦门、深圳三座城市10月份不论新址如故二手房，价钱环比都在上升。这与其10月份火热的行情相对应。

上海方面，上海华夏地产走漏的数据显露，10月份新建住宅成交面积64.3万浅近米，环比加多39.8%，同比加多14.4%。二手房成交24376套(网签数据），环比上升了54.25%。

厦门，10月新址成交量创三年新高。二手房成交量环比上升了46%。

深圳，10月份新建住宅网签套数4153套，是9月份1686套的2.5倍。二手住宅网签套数6118套，是9月份3191套的1.9倍。

以上都是顷然行情拉动所致。参预11月份，除了深圳热度在延续外，其余如上海、厦门，都在转弱。

上海方面，上海华夏地产走漏的数据显露，上周（11.4—11.10）新建商品住宅成交面积11.19万浅近米，环比减少58.04%。

厦门上周新址成交量环比腰斩了。

二手房，也运转走弱。

以此来看，11月份他们的价钱，又将转跌。

真谛的是，作为一线城市的广州，在全盘放开限购，在成交量起势的布景下，新址和二手房价钱仍鄙人跌。

可见广州楼市的复苏有多贫寒。况且，广州的行情在参预11月份之后，又下来了。

参预11月份，新址网签量又跳水至2024套。

制图：城市财经；数据：广州市住建局

02

天下全体成交量仍鄙人跌

10月份的行情是属于一线和个别二线城市的，天下全体成交仍在底部，这是本号月初分析数据的技巧，得出的论断。

克而瑞月初公布的数据显露：

百强房企10月完满销售操盘金额4354.9亿元，环比增长73%，同比增长7.1%，事迹范畴达到年内次高。

从数据来看：

一方面，从环比来看，10月份百强房企成交量真实大涨了，但成交皆备金额4354.9亿元，仍只是年内第二高，成交金额还不足6月份。

另一方面，从同比来看，2024年10月份成交金额4354.9亿元，比旧年略高一些，但也只是是高过旧年，纵向对比，已经2019年以来的第二低。

国度统计局11月15日发布的官方数据，比机构走漏的数据还有冷：

第一，房地产投资跌幅，非但莫得扭转或者收窄，还在扩大。

1-10月份，天下房地产开拓投资86309亿元，同比下降10.3%；其中，住宅投资65644亿元，下降10.4%。

开始：国度统计局

第二，商品房成交量，比9月份还要低。

1-10月份，新建商品房销售面积77930万浅近米，同比下降15.8%，其中住宅销售面积下降17.7%。新建商品房销售额76855亿元，下降20.9%，其中住宅销售额下降22.0%。

开始：国度统计局

为了更直不雅看出10月份天下商品房销售情况到底奈何，本号字据国度统计局公布的每个月数据，梳理了一张表格。

制图：城市财经；数据：国度统计局

不错看到，10月份不论销售面积如故销售额，都比9月份还要低。

以此预估，到本年年末，全年商品房销售面积和销售额将从旧年的“双11”跌至“双9”。

03

房地产，何时企稳

当下的中国经济，有两大风险和一个中枢问题。

两大风险，一个是方位债务风险，尤其是隐性债务风险；另外一个是房地产风险。这两个风险相互关系。

一个中枢问题是：面前经济的最大问题是财富欠债表零落。翻译成口语即是，由于房价大跌，导致住户家庭和企业的净财富缩水、欠债率上升，大家都不肯意加杠杆了，不肯意蹧跶、不肯意买房，不肯意扩大再分娩。

官方正在入部下手责罚。

方位债问题，官方推出了“6+4+2”化债决策。

6万亿是增量，是天下东说念主大常委会批准的。一次性报批，分三年实行。

4万亿是腾挪，是从蓝本就有的每年额度债务增量中拿出8000亿元，联络五年盘算推算4万亿，用于化债。

2万亿是宽限，2029年及以后年度到期的棚户区更正隐性债务2万亿元，仍按原契约偿还。也即这2万亿，到期后不必狂躁偿还，仍按照原契约宽限偿还。

化债，天然是债务置换，也即变更璧还务性质。表面上，这笔钱只是从方位政府手中过渡一下，让你借一笔低利息的显性债务去偿还高利息的隐性债。

方位政府手中，好像依旧莫得钱剩下。

但化债最大的公正在于，让方位暂时健忘要还债的烦懑，让烦懑延后。

如斯一来，方位政府不错放开行为发展经济。

蓝本的财政收入，就不错不狂躁去还债，不错用于给公事员发工资，用于产业投资，用于基础设施建造。

房地产问题，畴昔三年一直在责罚。9月末大幅裁汰了京沪限购门槛，深圳外围区限购取消，广州全面放开。

这两天，财政部又下调了契税、升值税促进成交。

但这两个风险化解，需要较长周期，方位债问题是一个积蓄了多年的恶疾，面前也只是将烦懑延后汉典。

房地产问题背后，是经济复苏问题，是库存问题，是东说念主口问题，是杠杆率问题，不是那么快就能够责罚的。

海外著明投行高盛，发布了近日对中国房地产阛阓最新研判，这份讲解中走漏了许多数据：

第一，高盛给出了一个天量数据，即中国面前未售出的房地产库存（淌若一齐建成）高达93万亿。

本年全年有时也就能卖出9万亿附近，况且还鄙人跌。这个广义库存，需要十多年智商消化掉。

是以，最近天然资源部推出了方位债回购房企地皮的决策，但其中的价钱拉锯是个漫长的经过，亦然一个握久战。

第二，此外高盛盘货，预测2024年房地产总债务在59万亿，这还不包括预售定金在内。

房地产债务渊博债务，意味着房企出清仍会继续，也意味着房企降价卖房疏导现款流的诉求，也会越来越激烈。

基于这两点，高盛给出了我方的预判：

第一、中国新址房价将在2025年底企稳，2027年将稍许增长2%；同期二手房房价将在2026年冉冉结识；

第二、从面前到25年底，中国房价有可能再下降20%到25%；

第三、 2025年到2027年新址阛阓销售额将结识在8万亿水平。

事实上，本号在旧年也预测过，房地产下降到一定进程后，改日会在房屋老旧之下的天然更替需乞降改善需求均衡之下，看护在七八万亿的阛阓。

8万亿，可能是个底。但到底之后，不一定是反弹，有时率是恒久看护在低位水平。

况且，按照东说念主口趋势来看，这个8万亿也不见得能看护多久。

而房价开云体育，可能会握续阴跌许多年，很难再起来。